2021年10月4日，合生創展（00754.HK）、中國恒大（03333.HK）、恒大物業（06666.hk）均發布停牌公告。其中，合生創展在公告中稱，停牌原因與公司將同意收購一家在聯交所上市的公司股份相關；恒大系公告則表示，待刊發一份根據香港公司收購及合并守則而作出及構成內幕消息及可能全面要約本公司股份。
根據市場信息，合生創展預計收購恒大物業約51%股份，獲恒大物業控股權，交易金額或超400億港元。倘若本次收購完成，合生創展旗下物業板塊總在管面積預期將達到約5.5億平方米，合約管理面積近10億平方米，合生活將成為物業服務新霸主之一。
合生創展集團及恒大物業的基本情況
因母公司中國恒大“流動性”困難，恒大物業出售的相關市場消息不斷。于今年8月10日，中國恒大、恒大物業、恒大汽車同時發布《不尋常證券價格和交易波動》公告，其中稱公司正在接觸幾家潛在獨立第三方投資者探討有關出售公司旗下部分資產，恒大物業及新能源汽車等均被納入“待出售”的資產包之中。隨后，市場傳出相關信息，具備較強綜合實力的頭部物企、地方性國企物企均成為“潛在”收購方。
如今，恒大物業出售一事終于“塵埃落定”，以北京、上海、廣州三大城市為發展軸心的全產業鏈優質生活運營商合生創展將恒大物業納入麾下，本次收購從規模體量上而言可謂“以小博大”，凸顯合生創展未來發展物業板塊的決心與魄力。
（一）合生創展：合生創展集團業務分為五大板塊，包括地產、商業、物業管理、投資和基建。集團以高品質、高規格、高定位的精品風范在全國成功開發近百個項目，累計開發面積超3000萬㎡。截至2021年6月30日，合生創展合約銷售金額為212.27億元，同時擁有土地儲備近3048萬平方米。
（二）合生創展物業板塊：合生活科技集團集物業管理、科技服務、小區商業全場景運營、資產運營為一體的創新科技綜合企業。合生活科技集團從產品規劃、設計、研發、推廣應用，均多維度布局小區產業鏈發展，深度融合物業管理、金融、旅游、大健康等產業領域，實現小區全場景運營。截至2021年6月30日，合生創展平臺已服務30余城市，超過200個項目，經營管理面積超過1億平方米，為超過100萬戶家庭提供服務。經營方面，合生社區及物業管理的收入為15.94億港元（其中物業管理收入為8.25億港元），同比增長約77.5%。于「2021中國物業服務百強企業」中排名第12位。
（三）恒大物業：恒大物業作為物業管理行業中的頭部企業，于2020年在港交所主板上市。上市后的恒大物業不斷深化全國布局，加大第三方戰略收購，秉承“規模致勝、科技賦能”的發展戰略，保持強勁的增長態勢。截至2021年6月30日，恒大物業合約面積約8.1億平方米，同比增長57.9%；在管面積約4.5億平方米，同比增長77.2%。經營方面，上半年營業收入達78.73億元，同比增加68.3%；毛利潤達29.39億元，同比增幅68.7%。于「2021中國物業服務百強企業」中排名第2位。
地產洗牌影響物業重整仍持續物業優質資產助力“度過低谷”
回顧今年第三季度的房地產行業，政策方面，中央和地方密集出臺調控政策，特別是7.22會議后，中央各部委積極表態穩市場，熱點城市政策亦持續完善“打補丁”，疊加信貸環境收緊，購房者置業節奏放緩，市場預期轉變，全國房地產市場迅速降溫；價格方面，新房、二手房價格漲幅持續收窄，房價下跌的城市數量明顯增加，商品房成交規模大幅下降；土地方面，土地流拍、撤牌量增多，土地市場熱度亦迅速下滑。
結合第三季度房地產行業的整體趨緊的市場形式來看，房地產行業的洗牌將持續影響物業行業的重整。類似合生創展收購恒大物業、碧桂園服務收購富力物業及彩生活核心資產的并購行為將持續發生。物業企業憑借現金流穩定、輕資產運營等優勢特征顯著，“以不變應萬變”，在外部環境市場出現較大波動的情況下，具備較大的整合發展潛力。
對于處于發展“黃金時期”的物業行業而言，我們認為，在企業并購的“新窗口期”，頭部企業應整合優質資源，鑄高護城河，通過并購優質標的鞏固自身的行業地位，綜合提升企業核心競爭力；對于其他市場參與者而言，應不斷修煉內功，放大企業市場價值，無論出售與否，使自身成為更具價值的投資標的。
此次合生創展收購恒大物業，無疑是“以小博大”，彰顯出企業未來的發展魄力與決心。在相關收購事項完成后，應更加注重投后管理，著力打造高標準、優品質、易復制的服務模式，重視團隊建設和人才儲備，提升品牌競爭力，優化管理和運營效率，充分發揮規模經濟效應，從而能享受到規模擴張帶來的益處。
